Preţurile sunt în picaj: acum ai ocazia să ridici o casă în timp de criză

0
Preţurile sunt în picaj: acum ai ocazia să ridici o casă în timp de criză

Construieşte avantajos, în regim privat sau cu firmă

Plus tot ce implică acest proces, de la acte şi bani, până la bătăi de cap

Toţi ştim că să-ţi construieşti o casă este un adevărat stres, începând de la primele acte de care ai nevoie, până la forma finală a construcţiei. Dar ce se întâmplă când mai este şi criză deja de patru ani? Preţurile au evoluat, inflaţia a crescut, piaţa a scăzut. Toate acestea şi-au pus amprenta în economia României. Iar dacă mâine te apuci să-ţi faci casa visurilor la marginea Bucureştiului, trebuie să ştii clar de unde începi şi la ce să te aştepţi, indiferent dacă alegi regimul privat sau firma.

Dacă ai deja terenul, te poţi apuca de acte. Dacă nu-l ai, îl poţi achiziţiona la preţuri mult mai mici decât în ultimii ani. De exemplu, un teren la 20 de km de Bucureşti, preţurile pornesc de la 15 euro/mp şi cresc până la 100 de euro/mp, în funcţie de utilităţi şi zonă şi de planul în care este amplasat terenul (amplasarea sa în spaţiu. Pentru o mai mare siguranţă, clientul poate cere un raport de evaluare, care, însă, nu este obligatoriu prin lege.

 „Faţă de bula imobiliară din 2007, terenurile au scăzut cu peste 50%” – Mihaela Dumitrache, expert evaluator

Doamna Mihaela Dumitrache, expert-evaluator, spune că „terenurile intravilane libere de construcţii pot fi evaluate la cererea proprietarului terenului, iar rapoartele de evaluare stabilesc valoarea de piaţă a proprietăţii, la data respectivă, în vederea tranzacţionării. Dar, în general, vânzătorii nu îşi fac aceste rapoarte sau nu ţin cont de ele, ci tranzacţiile le efectuează în funcţie de cerere şi ofertă şi prin negociere.”  Însă, cele mai scumpe  terenuri „rămân în nordul Capitalei, ajungând în Otopeni, Corbeanca şi Mogoşoaia în jur de 100 euro/mp şi asta datorită Drumului Naţional 1.”  La capitolul terenuri ieftine, acestea „nu au o zonă anume; găsim, de exemplu în Ciolpani, cu 15 euro/mp, în Tegheş cu 10 euro/mp, Domneşti 18 euro/mp, Berceni 18 euro/mp,” ne lămureşte expertul-evaluator, Mihaela Dumitrache.

În plus, terenului trebuie să-i faci şi un cadastru, care costă 800 lei/parcela cadastrală. Parcela cadastrală se referă la suprafaţa de teren situată într-o unitate administrativ-teritorială, pe un amplasament bine stabilit, având o singură categorie de folosinţă şi aparţinând unui singur proprietar sau mai multor (co)proprietari, în indiviziune. Ea poate avea mai multe subdiviziuni fiscale.

Actele necesare pentru construcţia efectivă

Odată ce terenul este al tău, primul pas este să obţii Certificatul de Urbanism (CU). Acest certificat este ca un buletin al terenului: cuprinde limitele proprietăţii, înălţimi, ocuparea terenului de construcţii deja existente etc. Certificatul de Urbanism se eliberează la cerere de către primărie. Este indicat ca pe acest certificat să ceri să apară şi informaţiile legate de branşamentele la diferitele utilităţi! Altfel, trebuie făcute cereri separat. Pentru eliberare, trebuie să ai un dosar care să cuprină, conform legii, următoarele documente:

  • actul de proprietate
  • cerere tip
  • planuri topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru – 1:500 şi 1:2000. Se obtine de la Oficiul de Cadastru teritorial
  • chitanţa care atestă plata taxei de eliberare a CU (copie)
  • plan de situaţie făcut de proiectant, care poate fi cerut sau nu

Taxa pentru eliberarea CU este între 4 şi 12 lei, în funţie de suprafaţă, potrivit Codului Fiscal.

De următorul lucru de care trebuie să te ocupi este Studiul Geotehnic. Este obligatoriu conform legii pentru tot ce depăşeşte structura parter+1 etaj, însă este recomandat pentru orice tip de edificiu pentru a şti dacă solul suportă sau nu o construcţie. Se solicită la instituţiile de specialitate. Un geolog vine pe teren şi forează suficient de adânc, încât să vadă structura terenului şi adâncimea pânzei freatice. Conform rezultatelor, proiectantul va şti ce fundaţie se potriveşte pentru siguranţa clădirii.

Fără studiul geotehnic pot apărea numeroase probleme grave şi anume: tasări inegale ale terenului, ce duc la fisurarea pereţilor, afectarea structurii de rezistenţă, infiltraţii la nivelul subsolului, a pereţilor, a termoizolaţiei, apariţia mucegaiului, scorojirea finisajelor şi aşa mai departe,” ne spune arhitectul Matei Dumitrescu. 

Pentru o structură Parter+Etaj (P+E) sau Parter+Mansardă (P+M), cu sau fără subsol, forarea se va face la 10 metri adâncime. Preţurile variază în funcţie de adâncime, iar pentru aceasta, un studiu geo de încredere începe de la 800 de lei.

Proiectul tehnic al construcţiei (PTC) include proiectul şi detaliile de execuţie. Aici faci un contract cu arhitectul, inginerul proiectant şi cel de instalaţii. Acesta este clipa în care îţi exprimi dorinţele si trebuie să ştii foarte bine ce îţi doreşti de la viitoarea ta casă: suprafaţa, numărul de camere şi utilitatea fiecăreia, orientarea casei etc. Acest proiect îl poţi obţine de la orice firmă de proiectare sau proiectant autorizat. Preţul realizării unu proiect începe de la 8 euro/mp, dar nu va fi mai mic de 1.000 de euro per total. Iar în funcţie de complexitate şi de prestigiul firmei/arhitectului, preţul poate urca şi pâna la 3.000 de euro.

Mai departe, inginerul proiectant te va costa între 3 şi 5 euro/mp, preţ ce poate suferi ajustări în funcţie de complexitatea şi dificultatea lucrării. Apoi, preţul inginerului de instalaţii este mai greu de calculat, el făcându-se în funcţie de câte prize, întrerupăroare, becuri, tablouri îţi doreşti în casa ta. Preţul se calculează la unitate şi începe de la 10 lei/manopera pentru un obiect. Obiectele le vei achiziţiona tu.

După ce ai proiectul tehnic, firma de proiectare sau proiectantul la care ai apelat trabuia să îţi dea proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire (PAC), necesar eliberării autorizaţiei de construcţie. Acesta este ca un rezumat al proiectului, ce cuprinde, printre altele: devizul general, datele investiţiei, studiul geotehnic, documentaţii tehnice pentru obţinerea avizelor, planurile nivelelor plus ale faţadelor, structura de rezistenţă, instalaţii.

Următorul pas, care dă întotdeauna bătăi de cap, este obţinerea avizelor şi acordurilor de amplasament, stabilite în prealabil în Certificatul de Urbanism. Acestea se obţin de la fiecare instituţie specializată în parte, şi toate au rol în obţinerea autorizaţiei de construcţie. Avizele pot varia în funcţie de proiect şi, în cele mai multe cazuri, trebuie solicitate de la:

  • Deţinătorii de reţele şi utilitati, cu preţuri aproximative, care suferă modificări în funcţie de amplasare:
  • – avizul de la gaze (140 lei)

– avizul de la apă şi canalizare (6 lei – comună/125 lei – Bucureşti)

– avizul de salubritate (250 lei)

– avizul de la Enel (70 ron)

  • Inspectoratul de Stat pentru Construcţii (I.S.C.) (taxa pentru începerea lucrărilor: 0,1% din valoarea de investiţie şi taxa pentru finalizarea lucrărilor: 0,7% din valoarea de investiţie)
  • Mediu (103 lei)
  • Sănătatea populaţiei (250 lei)
  • Protecţia civilă (gratuit)
  • Combaterea şi prevenirea incendiilor (gratuit)
  • Telefonie (50 lei)

Actele necesare pentru obţinerea avizelor sunt cererea, fişa de mediu, certificatul de urbanism, acte doveditoare ale dreptului de folosinţă, planul cadastral, dovada plăţii pentru avizare. Avizele nu se eliberează toate odată. Unele se eliberează pe loc, iar altele în termen de 30 de zile.

Ultima etapă înainte de executarea construcţiei este obţinerea Autorizaţiei de Construcţie, cel mai important document în acest proces. Se solicită la primărie, care îl avizează dacă este în condiţiile legii şi îl certifică dreptul de punere în practică. Dosarul pentru autorizaţia de construcţie trebuie să cuprindă:

  • cererea tip de eliberare
  • copia certificatului de urbanism
  • declaraţie privind lipsa vreunui litigiu
  • documentatia tehnica, cu planul de amplasare
  • copia legalizată a titlului de proprietate al terenului
  • proiectul şi referatele de verificare în două exemplare
  • studiul geotehnic
  • planuri cadastrale
  • extras de Carte Funciară pentru Informare, actualizat
  • dovada luării în evidenţă a proiectului la OAR
  • avizele şi acordurile de amplasament, menţionate în CU
  • taxa timbru arhitectura (0.05% din valoarea investiţiei)
  • dovada achitării taxelor impuse pentru eliberarea AC.

Taxele pentru eliberarea Autorizaţiei de Construcţie sunt destul de ridicate, fiind stabilită conform legii la 0,5% din valoarea de investiţie, pentru persoanele fizice.

Termenul în care se eliberează autorizaţia este de 30 de zile, iar valabilitatea ei este de un an.

Gata de construcţie

De aici începe efectiv executarea construcţiei. Indiferent cum alegi să faci asta, cu firmă sau în regim privat, eşti nevoit să mai parcurgi câteva etape. Aşa că, înainte cu minimum cinci zile de începerea construcţiei, trebuie să anunţi primăria şi ISC-ul şi să plateşti taxele aferente (taxa pentru începerea lucrărilor: 0,1% din valoarea de investiţie). Următorul pas este să întocmeşti dosarele de racordare la utilităţi. Iar după ce casa te e gata, trebuie să anunţi primăria şi ISC-ul că lucrările au fost finalizate şi să plăteşti taxele aferente (taxa pentru finalizarea lucrărilor: 0,7% din valoarea de investiţie) şi să efectuezi recepţia la terminarea construcţiei în prezenţa supraveghetorului de şantier, executantului, proiectantului şi reprezentantului primăriei.

Construcţia pe timp de criză este riscantă deoarece te poate tenta la “cât mai ieftin”, ceea ce poate avea un rezultat îndoielnic în privinţa calităţii construcţiei si poate atrage costuri suplimentare care pot fi mai mari decât un cost iniţial mediu. Aşadar, arhitectul Matei Dumitrescu recomandă că “nu trebuie omise elemente importante precum calitatea, siguranţa, sănătatea, durabilitatea în timp, mentenanţa, costurile de întreţinere.” 

Cu firmă sau în regim propriu?

Oricine îşi pune această întrebare pentru ca fiecare modalitate are avantajele şi dezavantajele ei. Şi depinde şi de disponibilitatea ta de a te ocupa mai mult sau mai puţin de ceea ce va fi casa ta. Dar, înainte să iei o decizie, trebuie să ai în considerare că preţurile materialelor au crescut cu până la 20% faţă de anii trecuţi, timp în care cererea a scăzut considerabil. Pentru o comparaţie echitabilă, presupunem că vom construi o casă modestă, „la cheie”, de 150 mp pe structura Parter+Mansardă.

Firma – o soluţie să scapi de bătăile de cap

Cu o firma poţi aproape să uiţi că faci o casă, însă trebuie să iei în considerare că nu poti verifica chiar fiecare pas şi nici nu poţi îndrepta micile greşeli. De obicei, firmele vin şi cu un proiect tehnic al construcţiei, clasic, care se poate modifica sau schimba în funcţie de preferinţele clientului.

După părerea arhitectului Matei Dumitrescu, „ridicarea unei case cu firmă specializată, deşi pare o inevstiţie iniţială mai mare, are avantajul de a reduce atât timpul de execuţie, cât si costurile construcţiei pe metru pătrat.” Tot el ne spune ca avantajele nu se opresc aici, deoarece firmele de construcţii au în gereral furnizori de materiale de la care pot obţine un preţ mai mic. Inclusiv pentru consultanţa specialiştilor se aplică acelaşi principiu. Mai mult, „firmele au experienţă şi echipe de muncitori foarte bine formate, iar firma este direct responsabilă pentru calitatea constucţiei şi îşi asumă, prin contract, orice problemă apare în timpul execuţiei, deci suportă financiar orice greşală de pe şantier,” adaugă Matei Dumitrescu.

Arhitectul preferă ideea constuirii cu o firmă decât în regie proprie, deoarece, în regie proprie apar mai multe dezavantaje, precum timpul îndelungat alocat pentru găsirea muncitorilor, o mână de lucru deloc ieftină, depăşirea bugetului în cele mai multe cazuri prin schimbarea mai multor echipe de muncitori pe parcursul lucrărilor. „Depăşirea bugetului, în acest caz, are repercusiuni directe asupra calităţii materialelor achiziţionate,” adaugă Dumitrescu.

Ofertele firmelor

Dacă analizăm oferta firmei Mat Construct Loc, costă 430 de euro/mp, cu materiale şi TVA inclus, (cu un total de 64.500 €). La Romdesign Construct, găsim că reţul la manoperă+materiale variază între 300 şi 360 euro/mp, fără TVA (cu un total maxim de 65.340 €, cu TVA inclus). La Casa, o altă firmă ce construieşte la cheie, cere 320 euro/mp fără TVA (total: 58.080 €, cu TVA inclus).

Criteriile de a alege o firmă sunt, în principiu, vizibilitatea lor pe piaţă, calitatea portofoliului de lucrări şi mai puţin numărul acestora, şi nu în ultimul rând, raportul calitate-preţ oferit,” ne sfătuieşte arhitectul Dumitrescu. Nu trebuie ales ce e mai ieftin, deoarece diferenţele de preţ se vor vedea fix în finisaje.

 

Ce presupune construirea în regim privat

 „A construi cu succes în regim privat solicită din partea investitorului o responsabilitate ridicată, mult mai mult timp alocat şi aptitudini numeroase în managementul construcţiei, plus stres.” – Matei Dumitrescu, arhitect.

În condiţiile în care alegi să construieşti casa în regim privat, trebuie să angajezi un supraveghetor autorizat de şantier care să urmărească meşterii şi respectarea proiectului şi care să întocmească o carte tehnică a construcţiei. Odată ce au început lucrările, trebuie să fii atent, împreună cu supraveghetorul, la fiecare etapă a construcţiei: fundaţia, placa (suprafaţa din beton şi fier ce se face atât la parter, cât si la etaje, pentu o rezistenţă optimă), stâlpii, grinzile (element din lemn, oţel sau beton armat care vine să întărească rezistenţa la un nivel superior al unei construcţii), pereţii, tencuiala, şapa (stratul de beton fin ce vine turnat peste placă pentu a nivela şi a facilita acoperirea ulterioară cu gresie, marmură sau parchet).

Arhitectul Matei Dumitrescu spune că „mâna de lucru iefină, necalificată, materialele ieftine (la promoţie eventual), rezolvările necorespunzatoare a unor detalii de execuţie importante duc la o construcţie proastă calitativ, cu consecinţe financiare mari sau cu consecinţe asupra siguranţei locuitorilor.” Tot el, ne lămureşte că, în regie proprie, este necesar să avem o echipă sau mai multe, cu muncitori speciaţi pe mai multe paliere: zidărie, cofraje, armături, beton, instalaţii, tâmplărie şi aşa mai departe.

Laurenţiu Constantin construieşte case în regim privat de ceva timp şi recunoaşte aceste probleme. Mai mult, el spune că „trebuie să fii bine informat în ceea ce priveşte rezistenţa, structura şi finisajele… trebuie să angajezi pe cineva pentru asta.”

De la domnul Constantin aflăm că o casă de 150 mp, constuită în regim privat, cu finisaje medii, duce undeva la 50.000 €. „Avantajul e că iese mai ieftin cam cu 30% faţă de o firmă,” declară Laurenţiu Constantin.  Dar recunoaşte şi problemele care apar: cumpărarea materialelor, transportul lor, supravegherea lucrărilor, paza şantierului: „Totuşi ar fi bine ca lucrătorii să fie urmăriţi de o persoană angajată şi specializată în structura de rezistenţă; chiar şi aşa se elimină costurile în plus si elimină riscul de apariţie a viciilor de construcţie,” adaugă constructorul. Un astfel de supraveghetor de şantier costă aproximativ 400 de euro.

  „Din zece persoane, şapte vor alege să îşi ridice casa în regie proprie” – Laurenţiu Constantin, constructor

Perioada ideală de a-ţi face casa

Dacă dispui de un capital financiar necesar şi suficient, acum e momentul să construieşti o casă. Chiar dacă preţurile arhitecţilor, proiectanţilor şi inginerilor au crescut, ele devin insesizabile în faţa scăderilor preţurilor. „Faţă de 2007, manopera a scăzut cu 30 până la 35 % (…), iar materialele cu până la 30%,” ne informează Laurenţiu Constantin.

Comments

comments

LEAVE A REPLY